RAS de 5 % sur les loyers : pourquoi le seuil de 500 millions n'est pas le bon repère

Entrée en vigueur le 1er juillet 2026, la retenue à la source sur les produits de location instituée par l'article 15 ter du CGI est plus large que ne le laisse entendre le seuil de 500 millions de dirhams largement repris. Ce seuil n'est qu'une étape transitoire : le seuil de droit commun est de 200 millions. Surtout, plusieurs catégories de locataires y sont soumises sans aucune condition de chiffre d'affaires, et le régime applicable aux bailleurs personnes physiques ne connaît ni seuil ni échelonnement.

Fondement légal et champ matériel

La Loi de Finances 2026 a modifié les articles 4, 19-IV-A, 73-II-A, 151, 157-I, 171-I-A, 174-V, 194-I, 222-A et 228-I du Code général des impôts, et complété ce code par un nouvel article 15 ter, afin d'instituer une retenue à la source en matière d'IS et d'IR — régimes du résultat net réel (RNR) et du résultat net simplifié (RNS) — sur les produits de location.

La mesure prolonge un mécanisme préexistant plutôt qu'elle ne l'invente : avant la LF 2026, une retenue à la source était déjà appliquée, en matière d'IR foncier, sur les loyers versés aux personnes physiques par les personnes morales de droit public ou privé, ainsi que par les personnes physiques soumises à l'IR selon le régime du RNR ou le régime simplifié. La nouveauté tient à l'extension du dispositif aux bailleurs personnes morales et aux bailleurs professionnels personnes physiques.

Les produits de location soumis à la retenue s'entendent des produits de location de biens immeubles bâtis et non bâtis, ainsi que des constructions de toute nature — une définition plus étendue qu'une lecture rapide ne le suggère.

Sont ainsi assimilés à des immeubles bâtis : les constructions légères simplement posées sur le sol ou fixées autrement que par des fondations solides en maçonnerie (kiosques, pavillons) ; les constructions constituant de véritables bâtiments eu égard à leur nature, leur destination, leur importance, leur mode d'établissement et leur fixité (fours à chaux, fours de boulangerie) ; l'outillage fixe des établissements industriels reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l'immeuble ; et les installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions — réservoirs à combustible liquide, distributeurs d'essence et installations aux caractéristiques analogues. Sur l'outillage, la circulaire pose une condition d'intégration : n'est imposable que celui qui, par ses attaches matérielles ou fonctionnelles, se trouve en état de complète dépendance à l'égard des constructions.

Côté non bâti, le champ couvre les immeubles non bâtis de toute nature, y compris les terrains occupés par des carrières, chantiers, mines ou tourbières, ainsi que les terrains affectés à un usage agricole, commercial ou industriel — notamment les lieux de dépôt de marchandises ou de matériaux et autres emplacements de même nature.

En pratique, les baux de terrains de dépôt, les emplacements de chantier et les contrats portant sur de l'outillage fixe intégré au bâti entrent donc dans le dispositif : les portefeuilles industriels et logistiques sont concernés au-delà des seuls baux de bureaux.

Le fait générateur

Point qui commande tout le reste, tranché sans ambiguïté par l'article 4 complété : le fait générateur de la retenue à la source sur les produits de location est constitué par le versement, la mise à la disposition ou l'inscription en compte — au profit des personnes morales ou des personnes physiques dont les revenus sont déterminés selon le régime du RNR ou du RNS.

Trois faits générateurs alternatifs, donc, et non le seul décaissement : l'inscription en compte suffit à elle seule, ce qui atteint les loyers courus et comptabilisés en compte courant ou en dette fournisseur, même sans mouvement de trésorerie. Pour les baux à échéance trimestrielle ou annuelle, c'est la première des trois dates survenues qui commande.

Cette rédaction règle par elle-même la question des loyers à cheval sur le 1er juillet 2026 : un loyer du deuxième trimestre réglé en juillet entre dans le champ de la retenue ; un loyer du troisième trimestre payé d'avance en juin n'y entre pas.

Les bailleurs exclus

Principe général : sont exclues les personnes qui perçoivent des produits de location et qui sont hors champ d'application ou exonérées de manière permanente de l'IS ou de l'IR (RNR/RNS) au titre d'opérations conformes à l'objet visé par cette exonération. Concrètement, les produits de location versés à des personnes hors champ de l'IS — notamment l'État, les collectivités territoriales et les Habous — ne sont pas soumis à la retenue.

L'exclusion est toutefois immédiatement bornée : les personnes exonérées de l'IS pour leurs opérations non lucratives, qui réalisent parallèlement des opérations de location, restent soumises à la retenue au titre de ces produits locatifs. L'exonération suit l'objet statutaire, pas la personne.

Associations

Les associations et organismes légalement assimilés entrent dans le champ de l'IS, mais en sont exonérés au titre des opérations reconnues conformes à l'objet défini par leurs statuts, conformément à l'article 6-I-A-1° du CGI. Ce principe cède dès lors qu'une association effectue des opérations à caractère lucratif — commercial, industriel, financier ou autre, telle que la location immobilière. Une association qui loue des immeubles lui appartenant devient donc passible de l'IS et de la retenue à la source dans les conditions de droit commun, au titre de ces opérations. Les critères de basculement, précisés par la note circulaire n° 717 (tome I, page 36 et suivantes), s'appliquent dès lors que l'association exerce son activité selon des méthodes similaires à celles des entreprises commerciales.

Sociétés immobilières transparentes

Exclues du champ de l'IS en vertu de l'article 3-3° du CGI, ces sociétés sont réputées transparentes : elles n'ont pas de personnalité fiscale distincte de leurs membres, les associés — personnes physiques ou morales — étant considérés comme propriétaires des locaux correspondant à leurs parts sociales dont ils ont la libre disposition. Les produits de location versés à ces associés sont donc soumis à la retenue selon leur propre régime d'imposition : IR foncier, IR RNR/RNS ou IS.

La circulaire prévoit toutefois une bascule : lorsque c'est la société à objet immobilier elle-même — et non les associés directement — qui procède, en son nom et pour son compte, à la location de l'unité de logement ou à son affectation à un usage professionnel, elle perd son statut de transparence fiscale et devient passible de l'IS dans les conditions de droit commun, ainsi que de la retenue à la source. Le critère déterminant est celui de la partie au bail.

OPCI, crédit-bail et particuliers en revenus fonciers

Les produits de location versés aux OPCI sont exclus, leur régime reposant sur le principe de transparence fiscale : exonération totale de l'IS pour l'organisme, imposition des bénéfices distribués chez les actionnaires. En aval, les produits provenant de bénéfices distribués par les OPCI aux personnes physiques restent soumis à la retenue aux taux non libératoires de 10 % ou 15 %, ou au taux libératoire de 20 % (article 61-I-D) ; pour les personnes morales, ils sont traités comme des dividendes, non soumis à la retenue de 5 %.

Ne sont pas davantage soumises les sommes versées aux sociétés de crédit-bail au titre des opérations de crédit-bail et de location avec option d'achat réalisées conformément à la législation en vigueur, ni les revenus locatifs versés aux personnes physiques considérés en matière d'IR comme des revenus fonciers au sens de l'article 61-I du CGI — ces derniers demeurant soumis à la retenue aux taux non libératoires de 10 % ou 15 %, ou au taux libératoire de 20 %, régime commenté par la note circulaire n° 736 (LF 2025).

La règle probatoire

Disposition la plus immédiatement opérationnelle du texte : si le propriétaire personne physique ne délivre pas au locataire une facture conforme à l'article 145 du CGI, ou tout autre document justifiant qu'il relève du régime du RNR ou du RNS, la retenue doit être opérée aux taux non libératoires de 10 % ou 15 %, ou au taux libératoire de 20 % le cas échéant.

Le taux applicable dépend donc d'un justificatif que le locataire doit obtenir : sans facture conforme, ce n'est pas 5 % qui s'applique, mais le régime — nettement plus lourd — des revenus fonciers. Corrélativement, les titulaires de ces produits sont tenus de délivrer à leurs clients des factures conformes à l'article 145 du CGI.

Qui doit retenir : deux régimes distincts

Loyers alloués aux personnes morales

L'article 157-I pose la règle de droit commun. Sans condition de chiffre d'affaires, et depuis le 1er juillet 2026, doivent opérer la retenue : l'État, les collectivités territoriales, les établissements et entreprises publics et leurs filiales conformément aux textes en vigueur, les établissements de crédit et organismes assimilés, ainsi que les entreprises d'assurances et de réassurance.

S'y ajoutent les entreprises dont le chiffre d'affaires hors TVA est égal ou supérieur à 200 millions de dirhams au titre du dernier exercice clos, sous réserve des dispositions du paragraphe XXXXVI de l'article 247 du CGI.

Le seuil de droit commun est donc de 200 millions ; les seuils de 500 et 350 millions relèvent exclusivement du régime transitoire et dérogatoire prévu par l'article 247-XXXXVI, qui organise une entrée en vigueur progressive de la retenue pour les produits de location alloués par des entreprises à des personnes morales soumises à l'IS.

Deux enseignements s'en dégagent. D'abord, le chiffre d'affaires de référence est glissant : la formule « au titre du dernier exercice clos » est reprise à l'identique aux quatre échéances, et l'appréciation se fait à chaque date, non par gel sur l'exercice 2025 — pour un exercice décalé, c'est le dernier exercice clos à la date d'allocation du loyer qui commande. Ensuite, le régime transitoire ne couvre que les loyers versés aux personnes morales soumises à l'IS : il ne fait écran ni pour les catégories institutionnelles énumérées plus haut, ni pour les bailleurs personnes physiques professionnels.

Loyers alloués aux personnes physiques RNR/RNS

Ici, aucun seuil et aucun échelonnement : sont tenues d'opérer la retenue les personnes morales de droit public ou privé, quel que soit leur chiffre d'affaires, ainsi que les personnes physiques dont les revenus sont déterminés selon le régime du RNR ou du RNS.

C'est le piège central du dispositif. Une SARL réalisant 40 millions de dirhams de chiffre d'affaires et louant un local à un bailleur professionnel personne physique retient depuis le 1er juillet 2026 — alors qu'elle se croit hors champ jusqu'en 2028, sur la foi des seuils les plus médiatisés.

Ce premier volet a porté sur le champ d'application, le fait générateur et les exclusions du dispositif. Un prochain volet reviendra sur les taux applicables, les modalités déclaratives et les sanctions encourues en cas de manquement.